S02E05 Inflace vs úroková sazba hypoték

Proč sazby neklesají, i když ČNB zlevňuje?

Inflace vs. hypotéky: Proč sazby neklesají, i když ČNB zlevňuje?

Možná to znáte. Čtete titulky o tom, že inflace je pod kontrolou a Česká národní banka (ČNB) snižuje úrokové sazby. Logicky tedy očekáváte, že se podíváte na nabídku hypoték a uvidíte výrazně nižší čísla. Jenže realita v bankovnictví je jiná. Sazby hypoték neklesají tak rychle, jak bychom si přáli, a mnoho klientů zůstává v nejistotě.

V dnešním článku, který vychází z aktuální epizody podcastu Růžové finance, se podíváme pod pokličku bankovního trhu. Moderátoři Ondřej (který i přes nachlazení z hokeje neztrácí optimismus) a Jirka detailně rozebrali, co skutečně hýbe s cenou vašich peněz.

V tomto článku se dozvíte:

  • Proč je omyl myslet si, že hypotéky kopírují sazby ČNB.

  • Co jsou to „swapy“ a jak určují cenu vaší hypotéky.

  • Jak může inflace paradoxně pomáhat dlužníkům znehodnocovat dluh.

  • Proč je fixace hypotéky v dnešní době spíše mýtus.

  • Strategii pro refinancování, pokud máte úrok nad 5 %.

Není úrok jako úrok: ČNB vs. hypotéky

Jedním z nejčastějších mýtů je představa, že když guvernér ČNB ohlásí snížení sazeb, druhý den zlevní hypotéky. Tak to ale nefunguje. Sazby vyhlašované ČNB slouží primárně k řízení inflace a ovlivňují úroky na spořicích účtech.

Mechanismus je následující: Když chce ČNB brzdit inflaci, zvýší sazby. Tím motivuje lidi (vás), aby peníze neutrácejí, ale dávali je na spořicí účty, kde se lépe zhodnocují. Tím se stáhnou peníze z oběhu, klesne spotřeba a následně i inflace. Hypotéky se však řídí úplně jinými pravidly.

Tajemné swapy: Skutečný vládce vašich splátek

Podle čeho se tedy řídí úroky hypoték? Klíčovým ukazatelem jsou tzv. Interest Rate Swaps (IRS) neboli swapové trhy. To je místo, kde si banky mezi sebou půjčují peníze a uzavírají kontrakty na budoucí cenu peněz.

Vzorec pro vaši úrokovou sazbu vypadá zjednodušeně takto:

  1. Cena swapu: Reaguje na očekávanou inflaci v budoucnu.

  2. Riziková přirážka: Odráží nejistotu na trhu (např. volby, dopady Green Dealu, ceny emisních povolenek).

  3. Marže banky: Zisk instituce.

Aktuální situace je specifická tím, že ačkoliv inflace začíná dvojkou (je tedy relativně nízká), swapové sazby se drží vysoko právě kvůli nejistotám na trhu a rizikům spojeným s budoucím vývojem ekonomiky. Proto banky nemohou zlevňovat tak rychle, jak by si klienti přáli.

Inflace jako tichý spojenec dlužníka

Inflace má pověst strašáka, který nám zdražuje rohlíky a znehodnocuje úspory. Pokud ale máte dluhy (hypotéku), může být inflace vaším spojencem.

Představte si jednoduchou matematiku:

  • Půjčíte si od banky peníze s úrokem 4 %.

  • Inflace se pohybuje kolem 2 %.

Reálně si tak půjčujete „cizí“ peníze za pouhá 2 %. Inflace totiž v čase znehodnocuje nejen vaše úspory, ale i váš dluh vůči bance. Zboží a služby v budoucnu budou dražší, ale nominální hodnota vašeho dluhu zůstává stejná (respektive klesá splácením), zatímco reálná hodnota peněz klesá. Jak zaznělo v podcastu: „Inflace není strašák, když víte, jak s ní tancovat“.

Kdy a jak refinancovat? (Mýtus o fixaci)

Mnoho klientů se bojí sáhnout na svou hypotéku před koncem fixace kvůli strachu z pokut. Autoři podcastu však upozorňují, že fixace je dnes spíše mýtus. Pokuty za předčasné splacení či změnu jsou v současném legislativním nastavení nízké a banky umí se sazbami pracovat flexibilněji.

Konkrétní doporučení pro dnešní dny:

  1. Máte úrok 5 % a více? Určitě zvažte refinancování nebo jednání s bankou.
  2. Končí vám fixace za rok? Nečekejte. Řešte situaci hned.
  3. Délka fixace: V aktuální situaci se doporučují kratší fixace, ideálně na tři roky. To platí nejen pro hypotéky, ale i pro fixace energií.

 

Než ale utečete ke konkurenci, vždy nejprve oslovte svou stávající banku a požádejte o tzv. retenci. Banky často raději sníží sazbu stávajícímu klientovi, než aby o něj přišly. Hypotéka pro ně totiž není hlavním zdrojem zbohatnutí, ale slouží jako „otvírač dveří“ k tomu, aby vám mohli nabídnout další produkty a profitovat z obratů na vašem účtu.

Závěr: Nesnažte se časovat trh

Čekat na „absolutní dno“ úrokových sazeb se nevyplácí. Hypotéka je dlouhodobý produkt a nikdo nemá křišťálovou kouli. Sazby mohou po Novém roce klidně opět stoupnout vlivem vnějších faktorů.

Důležité je, aby vám splátka seděla do rozpočtu dnes. Pokud se naskytne příležitost ušetřit, využijte ji, ale neparalyzujte se snahou o dokonalé načasování.

Chcete znát přesný postup, jak si vyjednat lepší sazbu ve vaší bance? 🎧 Poslechněte si celou epizodu podcastu Růžové finance! Rozebíráme konkrétní příklady z praxe a prozradíme více o tom, jak funguje bankovní zákulisí.