S02E02 Realitní makléři

Realitní Makléři: Proč je Profese Zprofanovaná, Kdo Jsou „Hovátka“ a Pozor na Aukce s Provizí z Navýšení

Vítejte v Růžových financích. Dnes se ponoříme do jedné z nejkontroverznějších profesí – realitní makléři. Podcast vysvětluje, proč je tato profese mezi veřejností tolik zprofanovaná, a jak rozeznat skutečného profesionála od „hovádka“, které trh kazí. Cílem je osvěta, abyste nepodporovali ty, kteří snižují standardy služeb.

Prodej nemovitosti je existenční záležitost. Nenechte se unést emocemi a najděte si profesionála, který vás ochrání.

V tomto článku se dozvíte:

  • Jaký je rozdíl mezi „hovátkem“ (fotí „mobilovky“, inzeruje na Bazoši) a Top makléřem (strategické ocenění, skvělý marketing, odmítnutí nereálné ceny).

  • Proč dobrý makléř vždy požaduje exkluzivní smlouvu a jak chrání prodávajícího před emocionálním nátlakem kupujících.

  • Proč je posílání kupní ceny na účet realitní kanceláře obrovské riziko a proč byste měli vždy volit advokátní/notářskou úschovu.

  • Jak funguje „podvod s aukcemi a provizí z navýšení“ (kritizovaná praxe MM Reality), kdy makléř záměrně podhodí cenu, aby získal vysoký podíl z navýšení.

  • Proč by finanční poradce a realitní makléř neměli být „kočkopes“ a jak vzniká konflikt zájmů v neprospěch klienta.

1. Rozdělení trhu: Chaos, nízká provize, nízká kvalita

Makléřský trh trpí obrovskou nejednotností kvality.

  • Špatný makléř (chaotik): Přijede, vyfotí nemovitost mobilem („mobilovky“), nerozumí stavbě ani materiálům, je zmatený, inzeruje na pochybných portálech (např. Bazoš) a kývne klientovi na nereálnou cenu jen pro získání zakázky (tzv. „slibotechna“). Tato nízká kvalita služby je často způsobena příliš nízkou provizí, která nepokryje ani náklady na řádný marketing.

  • Top makléř (profesionál): Vyniká vysokou úrovní komunikace a skvělým marketingem, rozumí nemovitosti (včetně skrytých vad) a dokáže popsat řešení financování. Provádí strategické ocenění na základě více odhadů, aby stanovil správnou tržní cenu. Profesionál by měl odmítnout příliš vysokou cenu, aby se nemovitost později nemusela zlevňovat.

2. Exkluzivita a ochrana prodejce

Dobrý makléř vždy požaduje exkluzivní smlouvu (výhradní zastoupení), protože chce mít plnou kontrolu nad prodejem a nechce, aby mu „mobilovky“ kazily inzerci.

Makléř slouží jako důležitý mezičlánek, který chrání prodávajícího před emocionálním nátlakem kupujících. Kupující často záměrně haní nemovitost, aby srazili cenu. Cílem makléře je získat pro klienta co nejvyšší kupní cenu.

3. Podvodné praktiky: Peníze a aukce

Podcast důrazně varuje před dvěma kontroverzními praktikami:

  • Realitní úschova: Důrazně varujte před posíláním kupní ceny (nikoli rezervačního poplatku) na účet realitní kanceláře. Místo toho vždy požadujte advokátní nebo notářskou úschovu. Jinak hrozí, že klient přijde o peníze i o nemovitost.

  • Provize z navýšení (MM Reality): Některé společnosti (konkrétně zmíněna MM Reality) sjednávají klauzuli, že si berou velký podíl (např. 50 %) z navýšení ceny. Makléři pak záměrně inzerují nemovitost hluboko pod reálnou cenou (např. byt za 2 miliony místo 3 milionů), aby nalákali spoustu zájemců a „hypovali“ cenu. I když se byt prodá dráž, klientovi zůstane kvůli vysokému podílu z navýšení méně peněz. Tato praxe je považována za obrovský podvod.

4. Nezávislost financí a realit („Kočkopes“)

Hostitel Ondřej Hatlapatka vysvětluje, proč by nezastával obě profese najednou (makléř a finanční poradce) – označuje to jako „kočkopes“.

  • Konflikt zájmů: Pokud by prodával byt a sjednával hypotéku, tlačil by klienta do podepsání rezervační smlouvy, i když by neměl jistotu schválení úvěru.

  • Nezávislost: Profesionální finanční poradce musí jednat v zájmu klienta a nedovolí mu podepsat rezervační smlouvu, dokud nemá schválenou hypotéku nebo alespoň prescoring.

Od roku 2020/2021 jsou makléři vázáni živnostenským zákonem, musí mít povinné pojištění odpovědnosti (min. 1,75 milionu Kč) a informační povinnost ohledně vad nemovitosti. Přesto by trh měl být regulován ještě přísněji.

POSLECHNĚTE SI CELOU EPIZODU!

Chcete se dozvědět detaily o legislativních změnách a jak přesně funguje strategické ocenění nemovitosti?

Celý díl „Realitní makléři“ je dostupný na vaší oblíbené podcastové platformě. Nenechte se okrást – najděte si profesionála, který vás ochrání!