S01E04 Hypotéky 2. část:

Hypotéka pod Lupou (Díl 2): Proč Sazby ČNB Neovlivňují Váš Úrok a Kdy Zvolit 3letou Fixaci

 

Vítejte u druhého dílu naší hloubkové analýzy hypotečních úvěrů. V Růžových financích s Ondrou Hatlapatkou a Jirkou Urbanem se tentokrát ponoříme pod povrch reklamy a mýtů, abychom pochopili skutečnou ekonomiku stojící za vaší hypoteční sazbou. Zapomeňte na billboardy; odhalíme, co reálně hýbe trhem a jak se finančně ochránit.

Hypotéka není „svazující pouto“, ale flexibilní produkt, který vám pomáhá zhodnocovat vlastní majetek.

 

V tomto článku se dozvíte:

  • Proč snížení sazeb ČNB nemá přímý vliv na vaši hypoteční sazbu a jaké skutečné faktory (swapy, výnosy dluhopisů) ji ovlivňují.

  • Jaká je v současné době (březen 2025) nejlepší volba fixace a proč je to právě tříletá doba.

  • Proč je hypotéka dlouhodobě lepší volba než nájem, protože platíte sobě a zhodnocujete si majetek.

  • Že při refinancování nebo předčasném splacení platíte úroky vždy jen z aktuálně dlužené jistiny, nikoli znovu z celé původní sumy.

  • Jak vám může ručení jinou nemovitostí (např. rodičovskou) pomoci s nedostatkem vlastních zdrojů a proč je riziko její ztráty nízké.

Ekonomie sazeb: ČNB a mýtus přímého vlivu

Jedním z nejrozšířenějších omylů je přesvědčení, že když Česká národní banka (ČNB) sníží svou základní úrokovou sazbu, automaticky se sníží i vaše hypoteční úroky. To je mýtus. Sazby ČNB primárně ovlivňují zhodnocování peněz na účtech, nikoliv hypoteční trh.

Co skutečně hýbe cenou hypoték?

Cena hypoték je určována především swapy (cena peněz na mezibankovním trhu) a ekonomickým výnosem, který mohou banky získat jinde. Pokud banky mohou bezpečně investovat například do státních dluhopisů s výnosností 6 %, nemají motivaci půjčovat klientům za rizikovější 4,5 %.

 

Vaše konkrétní úroková sazba se skládá ze tří částí:

  1. Mezibankovní sazba (základní cena peněz).

  2. Marže banky (její zisk).

  3. Risk přirážka (přirážka za riziko pohybu sazeb během zvolené fixace).

 

Kdy fixovat? Dnes vítězí 3letá doba

Volba fixace je klíčové strategické rozhodnutí. V současné době (březen 2025) Jirka Urban a Ondra Hatlapatka doporučují tříletou fixaci.

  • Proč 3 roky? Vychází nejlépe z hlediska aktuálních sazeb. Neuvážete se zbytečně dlouho k jedné sazbě a můžete lépe reagovat na případné zlomy na trhu.
  • Retence: I v průběhu fixace se u velkých bank můžete pokusit požádat o retenci, tedy snížení sazby.
  • Předčasné splacení: Zákonem zastropované pokuty za předčasné splacení v průběhu fixace jsou velmi nízké (maximálně 0,25 % za každý rok do konce fixace), což pro klienty zvyšuje flexibilitu. Ke konci fixační doby můžete bez větších potíží reagovat na životní změny, jako je rodinný přírůstek.

 

Hypotéka vs. nájem: Majetnický národ

Češi jsou majetnický národ a vlastnictví bydlení je pro většinu lidí cílem. Hlavní rozdíl mezi hypotékou a nájmem je jednoduchý: Komu platíte sen? Buď platíte sobě a zhodnocujete si majetek, nebo platíte pronajímateli, který zhodnocuje ten svůj.

Trh se nyní překlenul do fáze, kdy je hypotéka pro zájemce o vlastní bydlení lepší volbou, protože nemovitosti jsou sice drahé, ale hypotéky se stávají levnějšími. I když je nemovitost vnímána jako „svazující pouto“, je hypotéka flexibilní – nemovitost můžete kdykoli prodat a úvěr splatit.

Vyvrácení tří klíčových mýtů

  1. Mýtus o refinancování: Při refinancování se úroky neplatí znovu od začátku z celé původní dlužné sumy. Úroky se platí vždy jen z aktuálně dlužené částky (jistiny).

  2. Mýtus o budoucích úrocích: Pokud hypotéku splatíte předčasně, platíte pouze aktuálně dluženou jistinu. Neplatíte žádné budoucí úroky, které byste zaplatili po celou dobu trvání úvěru.

  3. Mýtus o vystěhování: Banka vám nechce odebrat bydlení. Pokud nemůžete splácet, banka se s vámi vždy dohodne na řešení (např. odklad splátek), pokud včas komunikujete. Odejmutí nemovitosti je pro banku ekonomicky nevýhodné.

 

Jak si pomoci s vlastními zdroji a kde hledat info

Pro získání hypotéky potřebujete stabilní příjem a dostatek vlastních zdrojů (LTV). Nedostatek vlastních 20 % se dá vyřešit ručením jinou nemovitostí (např. rodičovskou). Riziko pro ručitele je přitom nízké; pokud klient komunikuje a svou nemovitost prodá, úvěr splatí dříve, než by banka zahájila soudní řešení.

Rada na závěr: Spolehlivé informace nehledejte na billboardech s reklamními sazbami, které nemusí odpovídat realitě. Hledejte je u dobrého finančního poradce, který zná interní metodiky bank a neprodává vám zbytečné doplňkové produkty.